南湖板块全景效果图

下个月15日，杭州市余杭区南湖单元5宗组合地块将迎来集中出让。

这5宗地里，只有1宗含住宅性质，其余4宗是纯商业商务地块。住宅建面占5宗地总建筑面积的比例不到10%。

为什么把住宅换成商业？

可能要建像西湖、湘湖边的豪华酒店

地块所在板块是余杭区南湖科学中心，这里是余杭区科创发展的核心区域之一。

5宗地块总出让面积约190.9亩，总建筑面积约20.37万平方米，起始总价60048万元。

位置在南湖西岸，南侧紧邻地铁16号线南湖站，东边是南湖公园，往东隔条路就是南湖未来科学园。

这批地块此前经历了一轮“住改商”调整，把原本的2宗住宅用地、2宗商住用地、1宗商业用地，改成了1宗商住用地加4宗商业用地。调整原因是提升南湖片区产城融合水平，结合实际发展需求，优化空间功能。

组合用地是一种较新的土地出让方式，竞买规则是由一家单位整体报名、整体竞得，不能拆分。

一位长期跟踪杭州土地与规划的行业专家分析：按封顶容积率估算，可建面积约20万平方米，其中酒店就占了15万平方米，比例达到3/4；集中式商业约1.6万平方米。“毫无疑问，这5宗地主要就是建设一家酒店。”

但这家酒店跟常规酒店不太一样。5宗地块的酒店没有合并在一块土地上建，而是采用了分散式、开放式的布局结构。在专家看来，这种结构多见于西湖景区、湘湖景区、西溪湿地等，且多为豪华型酒店。

唯一含住宅的是19号地块。出让面积约2.5万平方米，容积率不大于1.6且不低于1.3，建筑高度不大于60米，首层设4米高架空层，标准层层高不低于3米，新建住宅不低于4层、不得建别墅。这位专家判断，拿地后的操作一般是酒店拉高容积率、住宅拉低容积率，最终呈现的可能是最高18层左右的平层公寓，或者总层数更少的洋房，“洋房可能性会大一些”。可售户数预计在80到130套之间，具体看户型设计。

另外4宗纯商业商务地块，容积率在1.3到2.0之间，楼面起价从2125元/平方米到3070元/平方米不等。

为什么要在这里设置酒店呢？

2016年杭州城西科创大走廊启动建设后，由南湖、南苕溪和杭瑞高速合围形成的南湖区块，恰好卡在未来科技城与青山湖科技城之间，成了贯通整条大走廊的关键节点。

从近年来的发展历程看，南湖板块的科研产业一直在落地，但住宅、商业、酒店这些配套，步子慢了一些。

“周边已经有之江实验室、南湖未来科学园，还有南湖科技成果转化中心项目在建。板块集聚了一批科研、产业人群，但是缺少相关的公共服务设施，还不能充分满足诸如住宿、餐饮、会务、学术会议、商业的需求，本次土地出让正好补足公共配套。”上述行业专家表示。

而且，控规从调整到正式挂牌，中间只隔了一个月。“合理推测，土地受让方可能之前已有沟通或达成相关默契，出让这个流程主要是为了履行相关手续。”专家认为，从出让条件看，5宗地块主体是酒店，但类型涵盖酒店、集中式商业、商务、文化、遗址保护、住宅等多种功能。“感觉更适合拥有国资背景的企业拿地，按照酒店运营方的要求进行设计和建设，建成后交予运营。”至于住宅部分，可以找本地开发商合作，或者酒店运营方的母公司本身就拥有房建资质。

七八年前就称“未来科技城2.0”

这次能兑现吗？

南湖片区位于余杭区中泰街道，往西是青山湖科技城，南湖东岸即未来科技城核心区，东北方向是老余杭，东南面则是中泰板块。

这里早年曾被本地媒体称为“未来科技城2.0”。2017年未来科技城向西扩容后，南湖一带被纳入重点建设范围，之江实验室、阿里达摩院等平台相继落地，这个称号也随之传开。

购房者陈先生回忆，早在七八年前，他去看过中泰的一个新盘，均价2.2万元/平方米。当时楼盘的卖点，就是南湖周边科创平台的能级，未来的产业人口集聚效应被描绘成板块的“镀金机会”。只是这么多年过去，南湖一带的面貌也一直没有太大变化。“规划是早早就画好了，但真正落地，比想象中慢。”陈先生认为。

杭州一位规划专家表示，南湖之江实验室附近规划以科研、产业工业用地为主，根据周边实际发展和需要情况适时调整土地功能，可以更加适配区域发展和公共服务需求。

板块建设也不算起步初期，已经发展了一段时间。之江实验室位于南湖以西，以之达路为界分东西两块：东侧主体是之江实验室、南湖未来科学园、产业工业类项目等科研、产业功能；西侧主体是生活社区，涵盖教育、医疗、公园、商业等设施，目前一部分安置小区已经完成交付，商品住宅尚未出让。

从卫星图上看，这一片目前山地、农田较多，住宅和商业密度都不高。南湖板块近期新房供应不多，往西不远是青山湖科技城，东南面是中泰板块，隔着南湖的对岸是老余杭和未来科技城。

南湖未来科学园周边商业配套不足的问题，此前已有余杭区人大代表关注。有代表递交加快南湖未来科学园周边地块商业配套开发建设的建议，提出精准土地供应、建设区域性商业综合体两点诉求。

今年7月，余杭方面回复：最新南湖片区法定控规于2023年9月批复，该区域定位为“世界前沿的科技策源转化基地”“国家顶尖的新质活力集聚中心”“感知未来的科创都市生活蓝图”，致力于构建生态、联通、复合、科创的未来社区。

该区块已有明确产业导向：依托之江实验室、阿里达摩院等科技重器，聚焦人工智能、工业互联网、 量子传感、机器智能、 数据计算处理等重点领域，以南湖科学中心为引领， 培育义桥策源功能区，集聚“卡脖子”技术攻关项目落地，建设智能科学研究高地。

针对土地供应问题，杭州市规划资源局余杭分局在答复中给出了实质性进展：已在南湖未来科学园南侧完成1宗139亩工业兼容商业用地的前期做地工作，该地块已列入2026年工业用地出让计划，后续将根据招商情况组织出让，切实增强南湖未来科学园周边的发展活力。

相关单位还表示，将不断优化区域商业供给、切实解决科研人员消费需求。