近日，网络平台传言某开发商杭州在售楼盘价格上调，其在未来科技城的新盘每套价格要上浮40万~50万元，已取证房源的优惠政策也将回收。旗下其他楼盘也传出价格要上浮1%~2%。

住媒体记者对此进行核实，查看这几个楼盘的历史开盘价后发现，这些项目其实没有新的开盘记录，所谓价格上调，并未真正落地。

杭州新盘整体价格平稳 “宣称涨价更像借机营销”

多位杭州房地产业内专家分析，开发商在新政后宣传上调1%~2%，“更像是一种借机营销行为”。

在售楼盘有自己的算盘：执行现房销售新政后，以后新房上市周期会变慢，那眼下手里能卖的房子就显得“稀罕”了。借这个机会强调自家楼盘的优势，也是一种卖房的策略。

但业内专家也提醒，“对市场来说，怎么卖掉房子才是重点”，最终还是购房者用脚投票。

那么，新政后杭州的新房备案价到底有没有变化？

我们对新政后杭州领出的住宅预售证，挑出楼幢、户型可比的房源，和新政前的开盘价做了对照，发现大多数楼盘价格波动不明显。

9月18日，保利天奕领出最新一批预售证，13、19号楼共138套，备案均价36473元/平方米。往前推三周，9月1日新政落地仅几天，项目领出14号楼预售证，均价36538元/平方米。而该楼盘在今年6月份领证的18号楼备案均价约35520元/平方米，以它为参照，新政后的推盘价格上调了约1000元/平方米。

更多楼盘则是小幅调整或基本持平。绿城潮语观棠轩新推出的洋房均价为2.27万元/平方米，较6月份那次开盘下调600多元/平方米；滨江鸣奥府最新均价4.13万元/平方米，比新政前下调800多元/平方米，可能是房源户型差异所致；沐青云最新均价2.97万元/平方米，上调100多元/平方米；龙湖观潮揽萃府相比前期同面积户型，上调400多元/平方米。

华丰板块的伟星·星宜嘉映府，新加推的小高层房源均价3.7万元/平方米，与前期同类房源基本持平。

备案价的细微波动，到底多大程度上受政策影响？

透明房地产研究院院长陈焕春表示：“价格有时也是营销工具。因为楼幢、楼层本身就有价差，不同批次预售证的价格不同也是正常现象。涉及更改备案价的情况非常少见，近几个月除了某个远郊新盘有调整，大部分楼盘没有明显波动。”也就是说，当前所谓的备案价波动，更多是个别现象，而非普遍性的政策反应。

“每批次千元左右的价差，在新楼盘定价体系里属于正常范畴。根据楼幢位置、景观、楼层等不同，有价格差也很常见。”陈焕春认为，不应过度解读为政策导致的价格调整。

现房赶着出货 以后会更贵还是更便宜？

值得注意的是，原本就是现房的项目，近期在加快推盘速度。

位于钱塘区大江东板块的滨江春天阳光名城，前几天刚加推的小高层房源，已于今年1月交付。这次均价相比上半年的开盘价，反而低了200多元/平方米。

位于未来科技城的瑞城熙园，9月20日刚领出新一批毛坯排屋预售证，面积190~221平方米，均价4.9万元/平方米。相比一年多前领证的那批排屋，单价降了近千元/平方米。值得注意的是，这批房源2022年就已交房。置业顾问在介绍时也强调其现房优势：未来科技城核心区的现房排屋，凤新路地铁口，得房率高，总价790万元起。

过去现房是稀缺资源，开发商有底气缓一缓、慢慢卖。但现房销售政策出台了，以后大家都是现房，谈不上稀缺，捂着的效果也就大打折扣。

因此，这些原本就是现房的房源，目前反而在加速领证，似乎想赶在“现房”告别稀缺之前，尽快出货。

待现房销售细则落地后，杭州的新房怎么定价？会更贵还是更便宜？

综合多位业内专家意见，现房销售后开发商的成本肯定是增加了，但成本的变化能否传导到售价，还要看市场接受度。

开发商会在售价与成本之间更精细地算账，寻找相对的平衡。未来新房定价不会简单上涨或下降，而是开发商在成本压力与购房者承受力之间反复权衡的结果。

观察当前杭州楼市情绪，专家们认为，买卖双方尚未形成一致预期。购房者这边，普遍存在观望情绪，“不急、不慌，先等一等”。开发商这边，也还在静待杭州细则落地。

毋庸置疑的是，此次现房销售新政给开发商带来了极大挑战。在破解房企依靠预售制形成“拿地—建设—预售回款—滚动开发”高周转模式的同时，新政其实也赋能房地产高质量发展，推动房地产发展目标从规模转向质量，实现质的有效提升和量的合理增长。

哪些板块供应可能“断档”？

现房销售后新房上市周期将拉长，那么未来杭州哪些板块可能出现“供应断档”？

陈焕春认为，杭州楼市板块其实已经划分得非常细，有超过100个板块，所以板块阶段性断档也是常见的，早在现房销售政策出台前，杭州很多板块就已经断档了。原因在于新房存销比很低——滨江区、上城区、西湖区等区域，领证库存都很少。正因如此，接下来“有新房在售”的板块反而可能成为少数，新政并不会让市场情况发生突变。

目前刚需市场主要通过二手房释放，新房则主要由改善购房者支撑。这意味着，新房供应断档对刚需的影响相对有限。

还有购房者想知道，现在是“买在政策过渡期”的窗口吗？

陈焕春建议，随着整体供应量减少、新房逐年减少，想买新房的购房者，此时确实可以入手。与此同时，部分本身品质过硬、配置和物业不错、外立面较新、位置也较好的二手房，在现房销售时代会吸引更多关注。

就现阶段而言，杭州的二手房市场整体并未因本轮新政而升温，仍处于观望调整期。