“这个月看房的刚需客户就没断过。”杭州大城北一家中介门店的经纪人小李揉了揉眼睛，语气里带着疲惫却也透着兴奋，“前两天晚上快十点了，还有一对小年轻在面谈金昌苑的两房，说是算下来月供跟现在租房差不多，干脆就下手了。”

这一幕，正在杭州二手房市场的各个角落反复上演。

刚刚过去的5月，杭州交出了一份让不少业内人士意外的成绩单。根据杭州贝壳研究院统计，5月杭州全市二手房网签量再度突破9000套大关——9087套，环比微降8.8%，但同比大涨近18%，更创下了近5年来5月份的最高成交纪录。

这也是今年3月以来，杭州二手房成交量连续第三个月站上“9000+”台阶。在没有任何新政刺激的背景下，这样的热度究竟从何而来？谁在买？谁在卖？接下来还能持续多久？

刚需盘称霸成交榜

“以价换量”仍是主旋律

打开5月份的杭州二手房成交榜单，一个鲜明的特征扑面而来：刚需盘全面霸榜。

杭州贝壳研究院数据显示，5月份成交量排名前20的小区中，均价低于2万元/平方米的占了11个。冠军是余杭闲林的绿城·桃源小镇，单月成交25套，成交均价1.48万元/平方米。紧随其后的是下沙保利·东湾（21套）和青山湖科技城的越秀·星汇花园（20套）。

“200万元以内房源成交占比已经连续3个月攀升，5月份达到了56.1%。”杭州贝壳研究院院长上官剑说，这个比例比4月份又提高了1.4个百分点，“说明市场的主力军依然是价格敏感的首次置业人群。”

在钱塘江边的世茂江滨花园，中介小周刚刚忙完一单生意。“峻景湾一套89平方米三居室，总价145万元成交，单价才1.63万元/平方米。买家是在滨江区上班的小两口，看房两周就定了。”小周说，这个小区5月份成交了22套，90平方米以下户型占了一半，“业主挂牌价只要比同小区低几万元，带看量立刻翻倍。”

同样的场景也在运河新城上演。杭州我爱我家数据显示，育才大城北学区范围内的金昌苑、平安雅苑等安置房小区，5月份合计成交超过30套。金昌苑64平方米的两居室，售价130万-160万元，门槛极低。中介小陈说：“首付三成40多万元，贷款90万元，30年月供大概4000元出头。旁边同户型房租也要3500元左右，很多年轻人一算账，觉得不如自己买一套。”

“当月供和房租没差多少，大部分人都会选择还月供。”这句话，记者已经在多个刚需板块的中介那里听到过。

部分改善板块回暖

400万元以内的三居室走俏

如果说刚需盘的活跃在预期之内，那么部分改善板块的“冒头”，则成为5月份杭州楼市的变数。

位于申花北部的蓝孔雀板块，过去一年多数月份成交套数只有个位数，但今年四、五两个月突然提速。杭州我爱我家统计显示，板块内的孔雀蓝轩、孔雀蓝郡、雍荣华庭、金玺钰府这四个小区，4月份成交12套，5月份又成交13套。

“孔雀蓝郡5月份卖了7套，而今年1月份才卖1套。”中介认为，关键原因是“价格到位了”，“总价控制在400万元以内的三居室户型，挂出来消化得特别快。有些房源单价已经回落到4万元/平方米出头，相比高点回调了将近20%。”

令人意外的还有西溪蒋村板块的高端改善盘。曾连续10个月月均成交3-4套的西溪诚园，4月份成交11套，5月份进一步攀升至15套，成交均价稳定在5.3万元/平方米左右。而西溪蝶园5月份成交12套，其中10套是135平方米和171平方米的大户型，均价4.6万-5.2万元/平方米。

“诚园的成交均价从6万多元/平方米回落到5.5万元/平方米左右，价格到位了，加上近期钱江新城二期、栖湖云庄这些高端项目把新房价格拉到新高度，诚园反而显得有性价比了。”一位熟悉该板块的资深经纪人分析。

杭州市场上并非所有改善盘都在“降价走量”。申花的馥香园、亚运村方向的桂冠东方等次新小区，成交量同样回升，价格却保持坚挺。桂冠东方5月份成交15套，创下近8个月以来的新高，而且均价回到5.2万元/平方米以上，环比涨了7%。

天气热了淡季来了

接下来成交量要回落了

连续3个月成交量超9000套，杭州二手房是阶段性回暖，还是趋势性反弹？

“市场比前两年确实好了不少。”上官剑认为，“在没有大政策助力的情况下，刚需客户一直在场。”

但他也提醒，按照往年规律，6月—8月是传统的成交淡季，加上学区置业需求已在3月—4月集中释放，接下来几个月成交量大概率会季节性回落。

另一个变量是配售型保障房。杭州首批两个项目上周登记结果出炉：璟宸望澜府登记989组、映云上源境里登记1516组，热度远超预期。总价低、政府兜底回购，这批房源将与200万元以内刚需二手房形成直接竞争，“二手房面临的压力依然巨大”。

杭州我爱我家方面则表示，从5月份的成交结构看，90平方米以下中小户型占比超过53%，200万元以内房源占比过半，说明市场底部扎实。“只要价格合理，刚需就会出手。这一轮‘以价换量’的逻辑没有变，就看哪些板块率先调整到位”。

刚卖掉丁桥两居室的老陈说：“挂了近一年，从近200万元降到160万元，终于出了。心疼是心疼，但想想接下来市场也说不准，落袋为安吧。”

而他的买家——一位20多岁的小伙子，则在签约后发了一条朋友圈：“在杭州，终于有了一盏灯是为我亮的。”

两个不同代际的人，在杭州的这个5月，完成了一次关于“价格与价值”的交换。这或许就是当下二手房市场最真实的注脚：买卖双方在一次次讨价还价中，重新找到一个“刚刚好”的平衡点。

至于这个平衡能维持多久？没有人能给出确切答案。