杭州的3月，楼市的传统旺季如约而至。这一次，引起杭州人注意的，是一个熟悉的名字——耀江文鼎苑。

就在上周末，西湖区中介的朋友圈被同一条“喜报”刷屏：“文鼎苑又成交了！”

据杭州贝壳研究院统计，1月份该小区网签14套，2月份虽然是春节假期，也网签了5套，而3月份的前半个月，这个杭州知名的“孟母盘”光在贝壳平台的新签量已达9套。也就是说，近期平均1-2天就卖出一套。

“最近文鼎苑的带看量很大，而且都是诚心买的，成交率也大幅提高。”专门负责西湖文教区二手房的资深经纪人小胡，声音里透着连轴转的疲惫，但难掩兴奋。他说，这种热闹场面，已经很久没见过了。

实打实的性价比

持币观望的家长们拍板了

走进文鼎苑小区，中心景观池边的柳树刚刚抽芽，不时有推着婴儿车的老人经过。虽然已是交付近20年的小区，但文鼎苑的外立面依然“很能打”。不过，真正让购房者停下脚步的，并非这美妙的春色，而是实打实的“性价比”。

“其实，最主要的原因就一个：价格到位了。”小胡指着手机App里的成交记录说，“目前耀江文鼎苑的房价已经回到了10年前的水平了。现在像50~60平方米左右的小套房源，成交价在310多万元的样子。”

他回忆，在文鼎苑巅峰期的2021年，同样的58平方米小户型，法拍都能拍出10万元+/平方米的天价，总价要600多万元。如今310万元的总价，每平方米单价5万元出头，不少急售的房源，单价甚至滑落至“4字头”。这种“腰斩”的价位，恰好触动了很多一直持币观望的家长的敏感神经。

值得注意的是，近期“冲进”楼市的这批购房者，虽然也爱买文鼎苑这样学区好的“孟母盘”，但心态和当年的“孟母”们有很大不同。

“最近购买人群以85后、90后的年轻父母居多。相比前几年早早布局买房落户的‘孟母’们，现在的家长买房更淡定了，一般不会提前几年未雨绸缪，多数是打算今年买了明年读小学用。”小胡认为，这种“即买即用”的心态，更多是基于孩子实际教育需求的刚性落点，也说明趋于稳定的房价让购房者心里更踏实了。

年轻家长既想孩子上名校

又不愿牺牲居住的舒适度

和以往单纯为了落户上学而追捧“老破小”不同，如今文鼎苑的成交结构也发生了变化。

多位一线经纪人告诉我们，这波热销中，兼顾自住需求的户型正在崛起。88平方米的小三房和129平方米以上的改善户型几乎各占半壁江山。一套170平方米的大户型，以5万元/平方米的单价、850万元的总价成交，意味着接盘的家长既想要学军名校的光环，也不愿意牺牲居住的舒适度。

综合多位资深经纪人的楼市观察：“现在的客户进店会先问，小区环境怎么样？地铁多远？不像以前，进来就问总价最低的落户房源是哪套？”这种从“囤学位”到“纯自住”的转变，正是学区房市场祛魅后的健康状态。

窗口期已至

但“All in”仍需谨慎

走出文鼎苑，门口的紫荆花北路上车辆川流不息。对于杭州的家长而言，要不要为了孩子读个好学校去买头部学区房，永远是一道纠结的选择题。

“房屋品质较好，对应的中学教学质量也比较亮眼，现在的文鼎苑对购房者而言，确实展现出了难得的‘友好度’。”一位业内人士分析，对于明年、后年孩子就要入学的家庭来说，与其盲目等待“最低点”，不如抓住眼下这个议价空间尚存的买房窗口期。

但他认为，学区房购买仍需谨慎，不必为了学区牺牲全家人的生活品质，更不需要全家存款“All in”。毕竟，当人口红利退潮，教育发展更多元化，房子的居住属性也终将回归。在文鼎苑的湖边，带着两个孩子晒太阳的李先生告诉我们，他们原先住在拱宸桥东的大四房里，现在搬到了文鼎苑的三居室，“房子小了点是真的，但孩子上学能多睡半小时，这笔账，看你怎么算”。

或许，这才是学区房存在的真正意义——它不仅关乎一套房子，更关乎一个家庭对于未来十余年生活方式的取舍。

你对学区房怎么看？考虑过购买吗？