杭州日报讯  位于未来科技城西溪湿地附近的晓月澄庐，当年开盘摇号时十分火爆，或许是因为交付后成交量少，近两年这个小区在杭州二手房市场的动静并不大。

近段时间，晓月澄庐接连成交3套千万元级的叠墅。这三套叠墅的面积均约195㎡，成交总价均约1200 万元。

年末的楼市行情，与入冬天气一样略带寒意，晓月澄庐的成交量由此显得较为突出，被中介称作“未科千万元级次新豪宅的销冠”。

也有人说，最近未科的高端改善住宅发力了，在逆势中突围。杭房数据显示，在今年3月份杭州二手房成交高峰期，晓月澄庐也成交了3套。

今年1月至今，晓月澄庐共计成交9套。虽说1月-11月的成交总量看起来不多，但成交总额上亿了，要知道，这个曾经的摇号红盘，至今仍有大量房源处于二手限售期。

晓月澄庐只有少量联体排屋，共有300多套叠墅，都是由上下叠构成的。其中200多套是限售的，不限售的只有100多套。

因为多数房子仍处于“5年限售”期内，目前挂牌的套数不多，杭房数据显示只有15套，挂牌均价7.52万元/㎡。目前上叠和下叠的二手成交总价1200万元起步，成交均价在6万元/㎡以上。

晓月澄庐靠近西溪湿地，北面不远就是阿里巴巴总部。容积率1.1，是纯低密小区，主打产品是四层叠墅。之前新盘发售时精装限价52150元/㎡。项目三次开盘都非常火爆，有两次中签率低于3%，累计吸引近9000组家庭摇号。

2023年夏天，晓月澄庐刚交付时，220㎡五房户型的挂价基本都在2000万元左右，195㎡四房户型的挂价约为1700多万元，挂牌均价区间为9万元/㎡-10万元/㎡。

交付两个月后，晓月澄庐23幢有一套233.53㎡的下叠法拍，起拍价2243万元，后来又调整到1794万元，但均因无人出价而流拍。有业内人士说，流拍可能与这套房子处于限售期有关，即使买家通过法拍途径拍下后，仍需要满足该房源首次网签满5年的条件，才可以再次在二手房市场转让。

今年3月，小区成交了3套叠墅，成交均价约6.6万元/㎡。当时的挂牌价约为7万元/㎡-8.5万元/㎡，上叠和下叠的价格比较接近，有部分业主诚心出售的几套房子，面积约195㎡，挂牌价是6.1万元/㎡-6.3万元/㎡。

11月份成交的一套下叠，面积199.34㎡，挂牌总价1350万元，成交总价1220万元，包含2个车位的价格约30万元。

业内人士分析，晓月澄庐成交量增加，和房东们理性挂牌、价格到位有关。首先在如今市场行情不火的情况下，卖方降低了对次新房的溢价预期。另外，周边地块的成交价在二手房买卖时也成为一项重要的参考因素，如果地价没涨，二手房涨价的预期相应减少。

绿城未来科技城单元地块实景

从晓月澄庐往西约800米，就是上月绿城拿下的未来科技城单元YH090306-11地块，容积率仅1.05。拍地前曾有机构预测，这宗地溢价率可达20%。11月26日，虽有多家开发商报名，最终大家的拿地情绪较为冷静，经过一轮报价便尘埃落定，由绿城底价竞得，楼面价35000元/㎡。

这个地价让一些业内人士觉得有点意外，毕竟晓月澄庐在2020年6月份的土拍楼面价是39786元/㎡。从晓月澄庐向北直线距离约1.1公里，是建发今年6月27日摘得的元序地块，容积率2.8的高层小区，楼面价也达到了30128元/㎡。

绿城未来科技城单元地块实景

绿城11月拍的未科新地块，容积率低，地块三面环水，环境优势显著。目前市场上有关这个新项目的传闻，有的说是“西溪新玫瑰园”，也有的说是“城西又一庐”……

从地图上看，新项目位于五常湿地北侧，东侧紧邻在建地铁12号线水乡北路站。隔文二西路有万科溪望、合景映月台等小区。西北侧约1.5公里范围内聚集着钉钉总部、字节跳动、vivo全球研发中心等互联网企业巨头。

与限价时代的晓月澄庐相比，大家对这宗地块有更高的产品预期。

栖湖云庄效果图

从绿城新地块向东开车约6公里，就是建发蒋村西溪项目栖湖云庄，容积率1.1，今年3月28日的拿地楼面价是88029元/㎡。

新地块上打造的低密楼盘，通常会比限价时代的产品更好。未来科技城作为产业核心区，有大量高收入人群，他们对居住体验的要求较高，周边这种闹中取静的低密改善类产品正好符合他们的需求。