杭州日报讯  冷空气来临后，在杭州的人们体验到了初冬的感觉。二手房市场与季节关联紧密，往常9月、10月的成交量会高一些，11月渐渐进入淡季。

但今年的情况有些不同，“金九银十”没有如期而至，11月份有些板块的二手房成交旺季却提前来到了，比如西湖区文教板块的行知学区房。

西湖区文教板块的名校集聚效应，一直是杭州楼市中最坚挺的底气之一。虽然在有些人心目中行知小学的名气稍逊于学军小学，但它与学军小学、文一街小学、文三街小学并称为“四小金刚”。

行知小学的对口初中是杭州顶流十三中。这一黄金教育组合，构成了行知学区房的房价“压舱石”。

据中介统计，行知学区房在11月以来已成交约10套，接近整个10月的成交量。成交单价在近几个月也保持稳定，未出现大幅波动，显示出其穿越周期的抗跌性。

通常学区房的旺季是春季，今年年末提前来临，有多方面的原因。首先是今年下半年杭州二手房的市场行情一般，成交量和成交价都比3月份的高峰期回落。临近年底，一些家长认为房价或已触底，接近自己能承受的价位，为子女教育铺路的刚性需求提前释放。

其次是杭州的文教板块，高品质新盘几近断供，市场的目光自然只能投向次新或老旧小区。文教板块内的房价天花板，由最新的次新房望翠蓝庭树立，有175㎡户型以1350万元成交，还有195㎡户型以1530万元成交，显示出文教板块强劲的购买力。

另外一些房龄稍老但有着“行知小学+十三中”第一梯队学区标签的中年楼盘，比如城市芯宇、梧桐公寓等，尽管因市场调整导致原先的高溢价缩水，却依然凭借其优质的教育资源和适合自住的户型面积，持续吸引着不愿将就老破小的家长们入手。

在2010年前后落成的杭城楼盘中，金都城市芯宇是颇具代表性的一个。

这个由院士建筑师程泰宁操刀设计、外形如“芯片”的项目，在当年是名副其实的“科技豪宅”。它不仅配备了中央空调、中央新风系统，还应用了地板防噪音、同层排水、中央吸尘乃至地下车库灯光引导等前瞻技术。当年以“精装绿色科技大宅”为卖点，开盘价从2.5万元/㎡一路攀升至3.7万元/㎡。

一位深耕文教学区房的中介，回顾了城市芯宇的二手房价格轨迹。在2015年，这个小区的二手房成交均价还在3万元/㎡-3.4万元/㎡区间。在2021年市场高点时，其大户型挂牌价曾突破8万元/㎡，小户型更是站上9万元/㎡-10万元/㎡的高位。

如今，昔日的“科技大宅”城市芯宇，虽然设计超前，但户型已成短板：得房率不高，中小户型多以两房一卫为主，功能性与当下主流需求脱节。

近期，有一套高楼层约88㎡户型以370万元总价、4.25万元/㎡的单价成交。还有一套约66㎡户型以325万元总价、4.91万元/㎡的单价成交。中介说这两套房子都是LOFT结构，楼下是厨房和客厅，楼上是卧室和卫生间。

城市芯宇的LOFT户型有点类似于酒店式公寓的格局，一层有20多户，中介说客户买入后用于出租的比较多。目前88㎡左右的LOFT户型，成交总价区间370万元-390万元。3月份，同样的户型总价要400多万元，现在比上半年降了30万元-40万元。

城市芯宇也有平层的小户型，但是比LOFT户型的价格贵多了，比如98.5㎡的两室一厅一卫，挂牌价530万元，实际成交价也在500万元以上。而3月份平层小户型的成交总价区间540万元-550万元。

时过境迁，如今支撑其市场价值的，除了依旧前卫的设计，更关键的是其行知小学+十三中的学区组合。还有小区的生活便利度极高，楼下即是商业，有双地铁（翠柏路站约700米、下宁桥站约800米）覆盖。

文教区还有另一个值得关注的中年楼盘是梧桐公寓，看房者常常拿来和城市芯宇作比较。近期梧桐公寓有一套高楼层109㎡户型以约500万元总价、4.5万元/㎡单价成交，这个总价是不含车位的。

梧桐公寓约于2008年-2009年建成，艺术设计比较出名，在当年就已引入了诸多高端配置：地下车库精装电梯厅、酒店式单元大堂、Art Deco设计风格，以及唯宝、当代等一线国际品牌建材。

作为行知小学+十三中的学区房，梧桐公寓与行知小学离得很近。由于小区由绿城物业管理，园区维护得不错。它还有一个最大的优势是地铁便利性，距离10号线翠柏路站仅约300米，堪称真正的地铁盘。

从金都城市芯宇到梧桐公寓，这些十多年前凭借超前设计、科技系统和艺术品位引领风潮的豪宅，其核心卖点已然变迁。在当下的市场中，它们身上最闪亮的标签，无疑是那个能直通优质教育的“学区房”身份。这既是杭州特定板块楼市价值变迁的缩影，也折射出当下购房者的现实选择。