杭州日报讯  以价换量的市场下，二手房尤其是限价次新房的真实市场成交价，间接成为购房者们判断一个楼盘或区域价值的参考。

杭州渐渐入冬，就楼市而言，还有哪些次新房仍有盈利空间？

改善需求托底，申花几个次新房“稳如磐石”

作为杭州主城改善标杆，不得不说申花板块的次新房在市场分化中展现出强大的韧性。

尽管价格有所回调，但以馥香园为代表的核心地段高品质次新房仍维持着较高溢价。

同时，华丰造纸厂“三兄弟”10月以来成交价还出现了小幅回升。

10月份，馥香园以11套的网签量出现在月度成交TOP20榜单上。这是买卖双方经历9月份短暂的僵持后，房东主动让价的结果。

据周边中介介绍，10月份馥香园的实际成交量应该在15套左右，而9月份成交仅有3套。

从成交价看，馥香园10月份成交，175㎡的价格回落至6.5万元/㎡-7万元/㎡以内。

199㎡、245㎡以及280㎡的成交价则稳定在7万元/㎡-7.7万元/㎡之间，仍然远超板块平均水平。

馥香园入市时的精装限价5.5万元/㎡，粗略计算一下，如今的市场价高出至少1万元/㎡，业主们仍有100多万元至三四百万元不等的盈利。

华丰造纸厂“三兄弟”中的星瓒颂锦府、杭曜置地中心两盘，其市场成交价，对比7、8月份的市场平淡期，则有小幅上涨。

以杭曜置地中心118㎡为例，7、8月份，该户型市场成交价在620万元-630万元，现在在650万元-660万元。

“杭曜置地中心这个户型平均涨了二三十万元有的。星瓒颂锦府也微涨了。”申花的资深经纪人满哥说。

11月初，星瓒颂锦府一套129㎡中间楼层，以783万元总价成交，折合成交单价6.07万元/㎡。

据中介介绍，目前这两个小区的市场成交价基本集中在5.3万元/㎡-6万元/㎡之间。

对比4.6万元/㎡的板块限价，房东每平方米仍有至少7000元的获利空间。

馥香园至今已有160来套二手房交易，杭曜置地中心189套，伟星星瓒颂锦府更是已经成交了200来套，申花大概率要稳坐杭州今年二手房第一板块。

望翠蓝庭仅8套挂牌，西湖文教次新房毫不逊色

与申花等热门板块的高调相比，文教板块的次新房显得低调许多，但价格却毫不逊色。

板块内最新交付的次新房是望翠蓝庭。小区8月底办出产证，9月下旬有了第一套二手房成交，成交价高达8.6万元/㎡。

后面的这一个多月的时间里，望翠蓝庭还接连成交了10多套二手房，市场成交价在7.3万元/㎡-8.6万元/㎡之间。

对比5.86万元/㎡的新房限价，保守估计获利空间至少200万元。

望翠蓝庭体量不大，总户数约144套，其中16套“限售”，可售房源也不多，目前二手平台的挂牌套数仅8套，挂牌均价约8.7万元/㎡。

另外，2021年交付的黄龙云起，2022年年底交付的书香印翠，虽然成交量不大，成交价却较为坚挺。

比如已满二的黄龙云起，139㎡的高层近期成交价为1250万元带车位，单价接近9万元/㎡，大部分房源成交价都在8万元/㎡以上。

书香印翠部分102㎡的小户型成交价可下探到“6字头”，127㎡以上大户型则在7万元/㎡以上，163㎡则有8万元+/㎡成交的。

究其原因，文教板块次新房价格坚挺，主要是板块内次新房选项少，加上“老城西”的区位优势，以及几个次新小区的品质都不错。

钱江世纪城的买家，在等一个“捡漏时机”

钱江世纪城最近交付且有成交的次新房，必须是潮展云起了。

据了解，交付后潮展云起陆续成交了大约三套，都是中楼层以上，市场成交价在6万元/㎡-6.9万元/㎡。

该小区新房销售时限价为4.6万元/㎡，这几套房源的获利空间也在200万元以上。

另外，壹号院的讨论度也很高，原因是壹号院一期的成交价格逐步回落至“7字头”。

壹号院一期面积相对较小为主，主力户型为135㎡，也是近期成交的主力，带车位的成交总价都在1100万以内，折合成交单价在7.6万元/㎡-7.9万元/㎡。

壹号院二期因为起步户型较大（171㎡），市场价仍旧稳定在9.5万元/㎡以上，200㎡以上则要11万元/㎡。

然而，即便一期房源价格跌落至8万元/㎡以内，新房入市时4.81万元/㎡的限价，保证了壹号院仍旧是个“安全垫”很厚的次新房。

亚运村最近的热度集中在亚奥城，成交价格在5.4万元/㎡-6万元/㎡之间，对比4.7万元/㎡的新房限价，也仍有盈利空间。

与此前的热度比，钱江世纪城近期的成交有些平淡，一些看起来性价比高的“急售”房，也要在中介朋友圈挂个几天才能成交，成交周期在拉长。

“手里的客户买房的积极性普遍不是很高，除非价格确实是划算。”钱江世纪城的中介阿源说。

或许，钱江世纪城的买家都在等一个“捡漏时机”。

除了申花、西湖文教、钱江世纪城外，滨江区西兴板块，拱墅区文晖板块，以及南星桥、望江的大部分次新房、钱二的部分次新房，二手成交价格还在相对稳定的区间里，一二手仍有较大倒挂空间。

当前杭州楼市已进入“结构性行情”阶段。

可以看见的是，核心区与非核心区、优质户型与普通房源的价差已经在扩大，那些占据核心地段或稀缺资源，具备高品质的次新房，正在用实际成交数据证明其抗跌能力。

对于刚改、高端改善购房者来说，不如优先从这些板块着手，聚焦真正具备稀缺性与产品力的优质资产，更理性地进行选择。