杭州日报讯  最近，申花板块的馥香园表现出成交重回巅峰的态势。经过夏天的调整后，10月以来平均每两天就能成交一套，回归杭州千万级二手房成交榜单前列。

与三四月的市场整体升温相比，这一次的“逆势回升”似乎更体现了小区本身在购房者心目中的排序。因为在馥香园备受关注的同时，周边几个次新房小区却要面临成交周期长，甚至“破发”的局面。

10月的前20天，申花板块的馥香园成交了10套二手房。这几天依然陆陆续续有成交和下定，有中介预估本月或许能达到15套左右。若真是如此，那就是继3月和2月以后的“第三多”。

是“以价换量”吗？略有一些。

根据统计，上半年175㎡和245㎡户型的成交均价为7万元/㎡-7.5万元/㎡，199㎡户型为7.5万元/㎡-7.8万元/㎡，280㎡户型为8万元/㎡-8.5万元/㎡。

而最近一段时间，所有户型的成交价都在上半年的基础上下滑了10%左右，部分近马路的低楼层已跌破7万元/㎡。

可见，价格确有松动，但松动得不多。成交重新放量的深层次原因还是改善客群的需求体现。

有中介分析说，馥香园的关注度其实一直都在，前段时间成交回落主要是买卖双方陷入了“涨价观望、降价惜售”的僵局。但随着市场后续的明朗化，双方心态都有所调整，“早买早享受”和“落袋为安”成了新的共识。

根据中介摸底，馥香园的二手房买家基本来自城西和城北，包括申花最早一批购房者、万达商圈改善群体、老文教区以及西溪板块住户。这部分中产群体有一定的经济实力且改善需求强烈，但区域内符合他们要求的新房及次新房却不多。

值得一提的是，与上半年相比，馥香园现在有点“一枝独秀”的意思——当时市场预测会对馥香园产生冲击的次新房，现在反而陷入了“高不成低不就”的尴尬局面。

比如，庆樾上府自5月份挂牌以来只成交了不到10套，部分着急脱手的房东不得不下调预期，半年里降价150万元的不在少数。查询挂牌信息可以看到，现在已有不少单价不到6万元/㎡的挂牌，对比新房5.5万元/㎡的销售均价，差价已经几乎抹平了。

相对而言，揽云锦绣里的挂牌价坚挺不少，但成交数量依然有限，无法在市场上激起水花。杭房数据显示，该小区迄今为止只网签了2套。

横向对比，馥香园虽然单价要贵1万元/㎡以上，但成交量反而是最好的。

中介客观分析表示，以从业人员的角度来看，庆樾上府和揽云锦绣里的品质不输馥香园，户内部分装标甚至超过了馥香园，但大部分客户就是认定馥香园。除了小区定位纯改善、没有小户型和公租房等优点外，体量大、空间布局舒适也是很大的优势。

“我们有两组放弃拱宸金茂府来买馥香园的，就是看中了这里的空间感。”

根据该中介介绍，拱宸金茂府的摇号人群和馥香园二手房是高度重叠的——均是城西城北的千万元级改善家庭，核心诉求集中在品质、地段与居住体验。在两者存在明显价差的情况下，购房者选择馥香园的理由就是“即买即住”和大体量带来的空间感。

从这个角度看，馥香园的“独立行情”或许还会持续一段时间。