杭州日报讯 一百多万元的学区房，在老破小集中的文一街、卖鱼桥小学等学区里常见，而在滨江区江南实验学校的学区范围内，却是新鲜事。

比市场价至少低了20万元

昨天上午，阿里司法拍卖就拍出了这样一套房子。

湘云雅苑一套建筑面积约52㎡的房源，以189.9万元总价成功拍出。

来源：阿里资产

据了解，成交的这套房源位于36幢1单元103室，实际建筑面积52.21㎡，起拍价109.9万元，法院评估价157万元，在经过89轮竞拍后，以189.9万元总价成交，折合成交单价约3.64万元/㎡。

而作为滨江区江南实验学区房的“门槛”，该户型目前二手房的市场成交价在220万元左右。

“这个户型基本就在210万元-225万元这个区间，户型好的，装修好的价格高点。”滨江区资深学区房经纪人柳大哥说。

“据我所知，这两三年应该是还没有低于200万元成交的房子。”

2022年前后，湘云雅苑流入二手房市场。

由于无同类型的市场价参考，五六十平方米的小户型，有房东曾挂出180万元上下的价格进行试探。

而后湘云雅苑价格体系逐渐形成，2023年，该户型市场成交价在二百六七十万元。

以目前220万元上下的市场成交价来看，这套法拍房至少比市场价低了20万元。

早上挂牌晚上就成交，小户型太“抢手”

湘云雅苑共四期，建成年份从2002年至2018年，总户数4000多户，户型52㎡-156㎡。

据了解，这套法拍房是小区最早的一批房源，2002年建成，是总层高6层楼梯房，一梯三户，目前该楼幢已经加装了电梯。

另外，因为湘云雅苑这批房源1层建有储藏室，所以这套房所在的一楼实际上是抬高后的一楼，类似架空。室内为出租装修，隔成了南北两个小房间，无客厅。

“你说的这套房子我们也在关注，这个价格确实划算的，平时这种价格放在二手房市场肯定很快就被卖掉的。”另一经纪人小武说。

小武说的“快”，我们确实有所耳闻。

本周一上午，一套61㎡的高层小户型在二手平台上架，挂牌价210万元。

正在关注学区房的秦凯（化名）接到中介电话后，约定下班后接上老婆再一起去看房。

“看完没多久，我们一边吃晚饭一边商量着能不能讲点价，中介就打电话来了，说房子已经卖掉。就210万元，一分不少。“秦凯告诉我。

秦凯有些后悔没下手，“当时觉得这套房毕竟还有十来万元的税，价格应该是还可以谈的，没想到其他人下手这么快。”

今年已成交51套

湘云雅苑成交快，主要还是源于市场需求多，但出售房源少。

湘云雅苑所属的江南实验学校学区，是滨江区头部九年一贯制学校，学区范围内小区众多。

既有晓风印月这类总价千万元以上的次新，也有东方郡、江南豪园、温馨人家、明月江南等房龄稍早的总价四五百万元起步的商品房小区，另外就是以湘云雅苑、迎春小区等为代表的回迁房小区。

其中湘云雅苑五六十平方米的小户型，是江南实验学校学区房的门槛。

湘云雅苑总户数4000多户，与之形成强烈对比的，是挂牌量非常之少。

目前，湘云雅苑在贝壳找房有36套挂牌房源，我爱我家则有44套挂牌。户型从52㎡-159㎡不等，挂牌单价在2.2万元/㎡-4.6万元/㎡。

从2021年有成交起，湘云雅苑的成交量一路小跑，2021年19套，2022年49套，2023年74套，2024年61套。（来源：杭州贝壳研究院）

杭州贝壳研究院数据显示，今年以来，湘云雅苑也已经有51套房源网签了，大有赶超2023年的势头。

今年的51套房源，五六十平方米的小户型占比近一半，成交价也稳定在220万元左右。

可见，对比普通老破小和近郊次新，这类总价可控的小户型学区房，受市场波动的影响较小，即便是在当下的平淡期，也更容易受到购房者青睐。