问：我家有三套房，看似数量多，实际上没有“一步到位”的满意居所，所以考虑腾挪、置换一下。一套是西湖边长生路附近的老房子，40多平方米，但离西湖很近，走路三四分钟就到；一套是拱墅区假山路附近的顶楼，130多平方米，没有电梯，对应的学区是卖鱼桥小学本部；一套是拱墅区运河新城100平方米左右的房子，小区环境好，但感觉住得不宽敞。我们想去摇号买新房或者买套拱墅区的次新房，起码要150平方米以上。这三套我该先卖哪套？

答：优先出售假山路的顶楼。顶楼无电梯的硬伤在杭州二手房市场抗拒性比较明显，即便有卖鱼桥本部学区加持，2023年杭州顶楼二手房平均成交周期比中间楼层延长30%，且单价普遍低5%-8%。你们家这套房子的面积，与当前主流改善需求错配，130多平方米的户型在学区房中呈现滞涨趋势，建议趁学区需求旺季加速出货，可接受比市场价低5%左右的价格折让。

其次处理西湖边老破小。该房源核心价值在于不可复制的西湖稀缺性，但需注意：40多平方米的超小户型在市场上并不吃香，如果没有很强的西湖情结，建议趁着这波行情或者在今年下半年置换掉。

房龄和年龄一样，总是越年轻越好，因此运河新城的次新房可以留到最后，作为家里压箱底的住房。

至于你们想置换的“一步到位”房源，根据你们的生活区域，可优先关注文晖、申花等拱墅改善板块，次新房可考虑“华丰造纸厂三兄弟”、锦绣之城、武林邸、金茂府、古翠隐秀等标杆项目。